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和合首创|后疫情时代,地产投资的监管逻辑和政策导向

2021-04-30 10:41:27 来源: 网络投稿 作者: 亚伦
摘要:房地产在中国的投资市场,是最为大众熟知,参与度最高的行业之一,这种高参与度不仅仅体现在很多人靠地产投资完成了“财富自由”,更在于房子是关乎大部分国人一生的重要存在。而地

房地产在中国的投资市场,是最为大众熟知,参与度最高的行业之一,这种高参与度不仅仅体现在很多人靠地产投资完成了“财富自由”,更在于房子是关乎大部分国人一生的重要存在。而地产投资在近年来也逐渐受到监管限制,拆解来看,行政监管逻辑可分为三层。

首先是对房企的调控与监管. 即三道红线:剔除预收款后的资产负债率大于 70%;净负债率大于 100%;现金短债比小于 1 倍。和合首创认为,监管用意是踩中三条红线,开发商的有息负债就不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。

其次,对银行业金融机构的监管表现为“两道红线”。一个是房地产贷款占比。大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%;另一个事个人住房贷款占比。大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%, 县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。和合首创表示,监管用意是建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,防止发生金融风险。

最后,是对政府的监管,即“土地两集中”,集中发布出让公告,集中组织出让活动,每年不超过3次。 全国范围内22个重点城市住宅用地将实现两集中,涉及城市包括北京上海、广州、深圳天津重庆、南京、杭 州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。

监管用意是让政府的出地、供地更透明化、更规范化,保证供地增长的同时更加透明。

和合首创|后疫情时代,地产投资的监管逻辑和政策导向

和合首创认为,以上三个层面,综合起来,我们可以推导出新一轮监管调控的核心逻辑在于加强金融机构监管,控制金融资本流入房地产市场,同时,一定程度上激发房地产行业的内生动力,让房地产行业更加健康的发展。

这一系列政策在未来将影响城市与土地冷热的分化,对需要购置房产的投资人而言需要更加精准地研判,即对城市之间的发展差异、人口、劳动力、产业等因素进行综合考量。

和合首创表示,再回首去看一开始谈到的新时期的房地产投资逻辑就可以更加清晰地发现,政策所形成的护城河要远宽于市场与估值所给予房地产的,十四五期间,据初相关机构初步统计,房地产行业的政策空间给予房市场容量能保持80-90万亿以上规模。

房地产在未来十年的周期内依旧是中国经济发展的动能之一,这是监管一轮轮进行调控的根本原因——类金融的强监管,让其更好地发挥压舱石和稳定器的真正作用;房住不炒,坚决打击“炒房”的同时,政策将以稳为主。房地产行业局部分化加速,中小房企出清之后,头部房企不但风险更小,而且将更便于管理。未来,前50强房企依旧值得期待。

和合首创认为,人口、产业的迁移与再聚集将重塑中国城市新格局。京津冀、长三角、粤港澳、长江中游以及成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区,抓住这五大城市群的发展机会才能把握住中国城市发展的未来。



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